在当今快速变化的世界中，城市化进程不断加速，城市面貌日新月异。随着人口流动、经济结构转型和科技革新，城市运营面临着前所未有的挑战和机遇。如何实现城市的可持续发展，如何通过有效的运营策略来提升城市竞争力，成为城市规划者和决策者必须面对的问题。
在这样的背景下，我们经常思考：是什么让一个城市充满活力？是什么让城市成为人们向往的居住地？又是什么让城市在全球化的浪潮中保持领先地位？答案可能涉及到经济、社会、文化等多个层面，但无疑，接下来城市运营策略在其中扮演着至关重要的角色。
在本期「识途」中，我们有幸邀请到蕾奥董事长、首席规划师、国务院特殊津贴专家、深圳市政协常委王富海先生，他将围绕城市运营的四大核心要素：要素增效、运营增效、更新提质和开源节流，为我们揭示城市发展的新趋势，让我们一窥城市运营背后的深层逻辑和未来方向。不要错过这次深入了解城市发展奥秘的机会，继续关注并参与讨论。
在探讨如何通过稳定的现金流替代土地财政的未来策略时，城市运营的分析角度可以聚焦于四个主要方面：要素增效、运营增效、更新提质和开源节流。
🔼 图源：《从建设时代到运营时代——下好规划先手棋》王富海
在要素增效方面，随着第七次和第六次人口普查数据的对比，我国已有43%的城市出现了人口减少的状况。这一变化预示着土地的收缩和土地财政的下降，进而影响到相关产业的发展。
🔼 图：七普与六普比较下城市收缩情况（广义收缩）
图源：《“忧隐扭转”还是“正常对待”—中国城市的人口流失与收缩应对》张学良
在天津滨海新区2049远景战略规划项目——《动态的城市结构》专题中，王富海梳理了滨海新区空间结构的演化历程、现状问题及对未来发展可能带来的负效应，并深入剖析了当前结构问题背后在主导思路、发展模式、管理制度等方面的机制性原因，明确指出目前大而无当、缺乏核心的“拼贴城市”式的空间结构难以应对今后以“人”为本的城市发展需求。
在这个判断基础上，通过对未来不同发展规模情境模拟，预测了未来人口发展的四种可能情景：从原有的300万人口增长到400万、600万和800万。从解决当前问题和满足未来需求的角度出发，提炼新区空间结构调整思路的“最大公约数”，提出了“调整大结构，做好小文章”的多项策略建议。
🔼 图：天津滨海新区不同发展规模情境模拟
图源：《从建设时代到运营时代——下好规划先手棋》王富海
在运营增效方面，运营的对象包括具体的项目运营，如产业园区、商文旅区、楼宇、场所等；条条运营，如城市中的交通、基础设施、公共设施等；块块运营，市、区、街道、社区等各级在运营方面都有自己的角色和任务，需要在规划上进行研究并提出相关服务；平台运营，基于数字化前提，有可能产生更高的运营动力和效率，线上线下特定内容以及产业生态方面的运营非常关键。
🔼 图：佛山筷子街 图源：佛山新闻网
例如，佛山筷子街的历史街区改造项目，最初通过EPC招投标吸引了一百多家公司参与。后来，建议将EPC（设计改造）收回，加入O（运营），即EPC+O模式。第二次招标时，只有五家单位参与。这表明，大部分的企业建设能力非常强，但运营能力相对较弱，也意味着运营方面的商机远大于建设商机。总而言之，让运营介入设计，创造更有利的运营环境，施工反哺运营，保证运营培育期的资金投入，凸显运营的价值。
🔼 图：天伦蕾奥与佛山创产联合体签约三水旧区EPCO
在更新提质方面，城市的更新需要建立一套新的规则体系，以城市更新为主。当前的一些行为，如同在象棋盘上下围棋，已经落后于时代。因此，提出新的城市更新概念，以运营为前提，是推动城市更新的关键。
🔼 图源：《从建设时代到运营时代——下好规划先手棋》王富海
在开源节流方面，城市化率的提高意味着还有增量空间，同时也需要在存量运营上做文章，把运营的理念放到增量的规划当中。在城市体检的基础上，进行城市运营评估，包括整体的、局部的、系统的评估，进行城市运营咨询，这是新的市场空间。此外，要素的运营进行从国家再到地方的政策研究，从规划和策划的角度来看，接下来要做城市运营规划，要做好专项和专题运营的规划，做运营导向的城市设计，以及运营项目的策划。
从综合业务角度，过去有招商引资，接下来还要有一体化的咨询有运营项目的开发，以及运营导向的城市更新。从运营服务这个角度，需要有片区城市更新、运营的总师服务、运营信息的平台服务，以及国企存量资产运营的服务和公共资产的运营服务等等，都是城市运营领域的重要内容。这些内容表明，进入城市运营这一新领域，规划行业未来的发展空间是巨大的。
🔼 图：蕾奥城市体检诊断平台——城市蕾达
「识途」从「城市蕾好」的科普精髓中孕育而生，是对城市探索旅程的深化与延伸。作为原栏目衍生的子系列，我们将继续沿着城乡与社会发展的轨迹前行，通过专访深入触达不同行业和领域，洞察智慧城市运营的每一环节，结合“人、地、财、产、政、文、技、数”城市发展的八大要素，探寻现在正在发生的，以及未来可能发生的。
如果城市是书，漫步便是阅读的艺术。在「识途」中，我们不仅仅是在漫步，每一期节目都将通过专访中的一瞥，带你窥见那些各个行业领军人物、专家学者的城市足迹，深入讨论他们的专业知识，以及对城市高质量发展运营的洞察与远见，和大家一同阅读，一同识途。
