产业空间的更新，不仅关系到城市经济的转型与升级，更影响着城市的可持续竞争力与居民的生活品质。因此，精准把握产业方向，优化产业空间利用，构建“产、城、人”融合的产业生态，尤为重要。
一提到产业，大家瞄准的常常都是那些能够带来巨大收益的产业，可是它们能有几家？全国几百个城市都要做城市更新，怎么可能都去把这些高大上的产业，吸引到自己这边来？怎么回答这个问题？
本期「识途」，继续邀请中国人民大学国发院城市更新研究中心、住建部政策研究中心原主任秦虹女士，为您进一步探讨产业空间更新的关键要素与策略路径。精彩内容，欢迎继续关注、点赞评论。
大家瞄准的常常都是能够带来巨大收益的产业，这些能有几家？我们有几百个城市都要做城市更新，怎么可能都去把这些高大上的产业，吸引到自己这边来呢？当然是很困难的。所以怎么回答这个问题？
——秦虹
中国人民大学国发院城市更新研究中心、住建部政策研究中心原主任
在更新产业空间时，精准锁定产业方向尤为重要。更新后的空间将装载什么类型的产业，是决定城市更新产业空间成功与否的关键。所以，必须选择具有生命力的产业来构建产业生态系统和企业集群，新经济领域肯定是首选，因为新经济与传统经济在生产要素、产品形态等方面存在着显著差异。
尽管如此，许多人仍有疑问：平台经济、高科技以及知识创新等高附加值产业确实诱人，但实际能落地并产生效益的企业并不多见。面对全国范围内众多亟待更新的城市，如何才能有效吸引这些高端的、前沿的产业资源呢？确实是一个难题。
根据我的研究，首先是没有绝对落后的产业，只有落后的产能。以一次性打火机为例，它虽然属于传统制造业范畴，但如果通过技术创新提升其生产效率和产品质量，同样可以对地方经济发展做出巨大贡献。历史上，一次性打火机产出最高的法国，曾占据美国市场50%的份额；随后，中国温州、宁波及广东省的一次性打火机产出占据了全球80%的市场份额。
截至2022年，在中国一次性打火机出口量中占比最高的地区是湖南省邵东县。2014年，邵东县1.4万工人夜以继日地生产，每天也仅能生产100万个打火机，且质量难以保障，现如今依靠自动化设备大幅降低成本，平均人力成本由每只打火机一毛钱降至一分钱，不仅减少了80%的劳动力需求，还将产能提高了40%。此外，进口零部件价格也随之下降——例如过去需要花费两毛钱购买的日本密封圈现在只需支付一分钱。
第二点是根据产业需求定制产业空间。目前市场上存在大量闲置或低效利用的物业资源，通过针对性改造可以为相关企业提供更加适宜的发展环境，从而提高项目成功率。比如北京北三环爱琴海商业，原本定位为购物中心，后为互联网企业（字节跳动）打造定制化空间，该城市更新项目因而具备可持续性，并非频繁更迭业态。
第三点策略是强调多空间柔性融合，做强产业社区。单一建筑物很难满足产业社区的需求。产业社区，不仅要有工作场所，还要有生活场所，依靠“片区更新思维”，城市更新应当考虑整个区域内不同功能区之间的协同效应。即使物理位置不相连，也可以通过优化交通布局等方式让入驻企业享受到配套空间里的教育、文化、娱乐设施等带来的便利条件，这对于企业的稳定和员工发展具有极大价值。
第四种方法是采用轻重结合的双轮驱动盈利模式。产业空间更新如果过度依赖重资产模式，风险较大；反之，只专注轻运营，那么更新后的产业空间增值与轻资产公司运营又毫无关联。因此，产业空间更新应轻重结合，双轮驱动，实现可持续发展。
最后一点是通过数字化运营来形成ToB、ToC的强粘性，最大化地降本增效，为企业进行赋能。随着信息技术的发展，数字化技术管理已成为新的产业空间中必不可少的要素，这不仅有助于提高服务质量，还能为企业创造更多价值。
（* 以上内容仅为嘉宾观点，不代表本栏目观点）
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