11月8日，财政部发布近年来最大规模地方政府化债解决方案，在增加6万亿元地方政府债务限额置换地方政府隐性债务的同时，新增4万亿元用于化债的地方政府专项债券。如此大手笔的10万亿化债，无疑是把因债务而严重失血的地方政府暂时救了回来。
如此庞大的数字能解决多少问题？如何从根本上遏制地方新增隐性债务?尤其是在土地财政已难以为继的当下。
本期「识途」，我们特邀曾任职于深圳市发改委、港中大、星河集团的香港中文大学博士、中科产发董事长、中科蕾奥董事长阎镜予先生，从城市运营的视角，以产业地产为例，为我们专业解读：在10万亿化债背景下，城市发展的逻辑应该从输血转向如何造血。精彩内容，欢迎关注并点赞、评论。
我们来看10万亿的方式，就像一个人生病了，现在准备了大量的血给他输血。但是仅仅靠输血并不能解决他自身长期发展问题，输血可能今天把他救活了，但如果明天还是没有造血能力，下一步是不是还要输更多的血？
——阎镜予
香港中文大学博士、中科产发董事长、中科蕾奥董事长，曾任职于深圳市发改委、港中大、星河集团
如何实现向造血能力的转化？就城市而言，就是转变为当下城市运营的发展逻辑。以产业地产为例，提出 “五个前置” 。
首先，在土地性质划分时，开发策略要前置。在拿地阶段，针对该片用地究竟规划为 M1 还是 M0，是否要配备居住和商业配套等等，这些其实都和开发策略紧密相关，在前期就要把它想清楚。
其次，在拿地决策时，资管方案要前置。以深圳的工业上楼为例，每年建设规模约2000万方（平方米），如果按照 6000 元/平方米的全成本进行核算，资金投入量将高达1200亿元。如此大规模的资金投入，资金回笼时间及后续资金来源等资管方案如果没有提前规划，那么第二年的1200亿元从何而来？这样的雪球滚下去，后果是非常可怕的。
再者，在业态布局时，运营方案要前置。一堆写字楼集群与一个产业园区差异在哪里？关键就在于产业运营能力。产业园不仅要提供物业载体，更要助力企业发展。
例如，建行政服务大厅，通过在园区内直接开设分支机构来提供相关服务，以此降低企业前往政府机构办理事务的成本，实现效率的提升并节省各方时间。
再比如说，为入驻企业提供租金减免政策。对于一家企业而言，两至三个月的租金可能仅占其年度总成本的1%至2%，这一比例微乎其微。然而，对于C端个体企业员工来说，每月免掉几百元的停车费支出可能会带来前所未有的体验，营造出一个有温度的园区，这些举措都跟运营方案息息相关。
还有，在产品设计时，招商方案要前置。设计图纸画得都很漂亮，但以往常出现图纸与现实需求相脱离的情况，究其根源，就在于图纸设计缺乏价格限制因素的考量，以及对目标客户真实需求的精准把握。这些就必须借助产业招商方案的前置来确定目标客群，确定其需求与所能承担的价格，依此才能做好产品设计。
最后，在设备选型时，物业管理方案要前置。尤其是生产性产业园区，土地成本与建安成本相对住宅而言较低，但机电成本占比较大，而唯有物业运营人员才熟悉园区长期使用者的货物重量、所需电梯宽度、吊装方式及吊装口位置等真实情况。
以上五个前置，就是“以终为始”的产业地产运营思路，从甲方的战略视角审核，哪些钱该花，哪些钱不该花。这种贯穿全生命周期的管理运营模式，可能是下一阶段城市运营迈向精细化管理新阶段的必备条件。
（* 以上内容仅为嘉宾观点，不代表本栏目观点）
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