在房屋租赁市场，保障性住房因具有社会福利性质，其租赁与使用受到法律的严格规制。然而，实践中违规转租现象时有发生，一旦在此类房屋内发生高空坠物等安全事故，造成无辜第三人严重损害，相关各方责任应如何认定，往往成为诉讼争议的焦点。本文将以律师的实务视角，结合法律规定与司法判例，对此类纠纷中的责任划分、诉讼策略及风险防范进行系统剖析。
一 案情引入：一块砧板引发的百万索赔
某市公租房合法承租人王某，明知相关规定禁止转租，仍将房屋擅自转租给李某。某日，李某放置在窗台的木质砧板被风吹落，砸中楼下行人赵某，致其重型颅脑损伤，不仅给第三人带来巨大的身体痛苦和精神创伤，还产生了医疗费、残疾赔偿金、精神损害抚慰金等一系列经济损失。赵某将直接使用人李某与违规转租人王某一并诉至法院，要求二人连带赔偿医疗费、残疾赔偿金等各项损失共计100万余元。
二 核心问题抽离
鉴于司法实践中对涉公共租赁住房等特殊租赁物侵权案件的责任划分标准有待进一步明晰，为提炼更具普适性的裁判规则，我们将本案所涉情形进行类型化处理，构建如下法律分析模型，其适用范围可延伸至因租赁合同无效而导致权责关系非常态化的多种场景。
（一）模型适用范围
本模型主要适用于因租赁关系基础存在效力瑕疵，进而引发的侵权责任划分纠纷。导致合同无效的典型情形包括但不限于：
1. 承租人未经出租人同意擅自转租；
2. 转租的标的物为法律或政策明确禁止转租的房屋（如公共租赁住房、廉租房等保障性住房）；
3. 租赁物本身存在禁止流转或使用的重大瑕疵（如危房）。
在上述合同自始无效的情形下，实际使用人（通常为次承租人）在占有、使用租赁物期间，因其所有或管理的物件致损（如本案的砧板坠落），或因不当操作等行为，造成第三人的人身或财产损害。
（二）模型核心争议焦点
由此引发的核心法律争议在于：当损害发生于一个无效的租赁（或转租）法律关系背景下，实际侵权行为人（实际使用人）与导致该无效法律关系产生的过错方（如违法转租人），对遭受损害的第三人，应当如何承担侵权赔偿责任？其责任形态是相互承担连带责任，还是根据各自过错承担按份责任？这一问题的厘清，是确定各方最终责任份额的关键前提。
三 类案裁判观点综述
通过梳理相关司法判例，针对因无效租赁关系（特别是违规转租）引发的侵权责任纠纷，各级法院已形成较为清晰的裁判思路，核心可归纳为以下三点：
（一）违法转租人承担侵权责任的法理基础：过错责任原则
司法实践中，法院认定转租人承担责任的主要依据是过错责任原则。违法转租人并非对实际使用人的所有侵权行为无条件承担责任，而是基于其“未尽管理义务”“未尽审查义务”或“违规转租行为本身增加了侵权风险”等过错因素，判定其承担相应责任。
（2023）陕0113民初14442号：承租人张某将房屋转租给某某公司，某某公司违规改造（增设卫生间）导致楼下漏水损害。法院认定被告张某作为转租人，未履行房屋使用管理义务，对房屋违规改造未尽审查义务，存在过错；某某公司作为实际使用人，系损害发生的主要原因，应承担相应责任。
（二）责任形态划分：以按份责任为原则，以连带责任为例外
结合相关类案可知，在违规转租引发的侵权纠纷中，法院极少直接判决转租人与实际使用人承担连带责任，除非双方存在“共同侵权”的合意或共同实施侵权行为。
1. 按份责任是基本原则与普遍裁判
在绝大多数案件中，法院认定转租人的过错（管理瑕疵、风险引入）与实际使用人的过错（直接致害行为）是相互独立的，二者通常无共同侵权的意思联络，构成《民法典》第1172条规定的“分别实施侵权行为造成同一损害”的情形。因此，法院通常依据《中华人民共和国民法典》（原《中华人民共和国侵权责任法》）关于分别侵权的规定，根据过错大小及原因力比例判决双方承担按份责任。
（2018）京02民终10867号：出租人出租违法建筑，承租人转租后发生火灾致人死亡，出租人起诉承租人追偿。法院认定黄土岗公司出租违法建筑有过错；周维政作为承租人及转租人，未尽监督管理义务。法院认定双方均有过错，根据过错程度划分责任比例（黄土岗公司承担60%，周维政承担40%）。 虽然该案是追偿权纠纷，但其责任划分逻辑清晰地体现了“按份责任”原则，即各方对自己有过错的行为承担相应比例的责任。
（2019）黔01民终4499号：租赁物（充气电瓶车）存在安全隐患，出租人未尽安全保障义务，实际使用人操作不当致人损害。法院认定实际使用人承担主要责任；出租方未尽安全保障义务承担次要责任。法院明确指出原审表述为“补充责任”不当，应为“按份责任”。这一认定对于本案模型极具参考价值：在房屋租赁侵权模型中，负有管理义务的转租人通常承担的是与其过错相适应的按份责任，而非补充责任。
2. 连带责任适用于严格限定的特殊情形
根据《民法典》第一千一百六十八条规定可知，连带责任的适用条件较为严苛，仅存在于转租人与实际使用人存在共同故意、共同过失，或共同实施了直接导致损害的行为的场合。在用户相关的案例中，连带责任多出现在“合同违约”场景（如基于合同相对性，转租人对出租人承担连带违约责任后向次承租人追偿，见（2021）沪0109民初18760号），或者在侵权纠纷中双方共同实施了违规行为。
（2016）粤民申5292号、（2016）粤民申5294号：承租人未经同意对商铺进行违规改造，导致产权人受损。法院认定：维雅纳公司作为承租人，未对商铺权利来源进行审查，擅自将商铺改造为酒店房间，与原侵权人构成共同侵权，承担连带责任。此案的连带责任源于“共同实施违规改造行为”，而非单纯的“转租”。若转租人仅是转租房屋，未参与实际使用人的致害行为（如本案模型中的高空坠物），通常不适用连带责任。
（三）合同效力状态不影响侵权责任的成立
租赁合同因违规转租（特别是公租房转租）被认定无效，并不免除转租人可能承担的侵权责任。二者分属不同的法律关系。合同无效解决的是合同本身的效力问题；而侵权责任解决的是因过错造成他人损害后的赔偿问题。
在司法认定中，导致合同无效的“违法转租行为”本身，恰恰是法院评判转租人是否存在“过错”的重要事实依据。该行为证明了其违反了法律规定或合同约定，疏于履行审慎管理义务，从而为损害发生创造了条件或增加了风险。
（2021）赣0802民初4072号：公租房承租人违规转租，次承租人不当使用导致燃气爆炸。被告作为承租人，未尽到对房屋使用情况的监管义务，且其转租行为与事故的发生存在直接关联，故应承担赔偿责任。该案虽为违约之诉（出租人起诉承租人），但法院认定的“未尽监管义务”及“转租行为与事故因果关系”逻辑，完全适用于第三人侵权场景。公租房转租合同无效，转租人对房屋安全管理的注意义务并未免除，其违规行为增加了风险发生的概率。
四 法律规定
（一）连带责任核心依据
《中华人民共和国民法典》
第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。
连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。
连带责任，由法律规定或者当事人约定。
第一千一百六十八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。
（二）转租及合同效力依据
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
（三）侵权及责任分担依据
《中华人民共和国民法典》
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百七十二条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。
第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
五 律师实操建议
结合前述法律规定、类案裁判规则，针对租赁关系无效情形下实际居住人对第三人侵权的责任纠纷，从律师实务角度，分别为出租人、违法转租人、实际居住人及被侵权第三人提供实操建议，规避法律风险、维护自身合法权益。
（一）给出租人（房屋权利人）的实操建议
1. 完善租赁合同条款：在租赁合同中明确约定“禁止擅自转租”“禁止改变房屋用途”“禁止违规改造房屋”等内容，并明确约定违反该等条款的违约责任，同时注明“违规转租可能导致转租合同无效，若因此引发第三人侵权，承租人需承担全部或相应责任”，提前规避自身风险。
2. 加强房屋监管义务：定期对房屋使用情况进行核查，及时发现擅自转租、违规改造、不当使用等行为，一旦发现，立即采取书面催告、解除合同、收回房屋等措施，避免侵权风险扩大；同时留存核查记录、催告文书等证据，以备后续维权使用。
3. 明确自身责任边界：若出租人自身存在过错（如出租违法建筑、危房），需明确该过错可能导致的侵权责任，主动整改房屋瑕疵，避免因自身过错与承租人、实际居住人的行为结合，承担按份责任；若因承租人违规转租引发侵权，及时收集承租人违规转租的证据，明确自身无过错，拒绝承担不合理责任。
