6月29日，中华建设报刊登文章，引用了广州荔湾区城管执法局对当地力诚榕诚湾（茶滘城中村改造项目）的处罚决定。为持续半年的“严查偷面积”开出了第一张实打实的罚单。
（中华建设报是唯一由住房建设部直属的媒体，为机关政府提供信息参考）
这一处罚经行业媒体公开报道，释放了加强规范管理的信号，其规范意义值得业内关注。
简单来说，这个案例的操作手法是：项目报批时，图纸在楼体外立面设计了一批装饰柱，属于纯装饰构件，不承担结构功能。按照规划规则，纯装饰构件不计入计容建筑面积，既不占用项目容积率额度，也不会摊入业主的公摊面积。但开发商在施工阶段，将这些装饰柱改为实际承重的结构柱，每层因此多出数平方米的室内使用空间，成为营销卖点。罚单金额虽然不大，但通过行业媒体公开报道，其规范信号值得重视。
从2023年部分城市户型设计限制放开起，各大房地产商偷面积的手段层出不穷。比如说花池、阳台扩容改成房间、还有上文提到的装饰柱改结构柱。各种房地产企业打着高赠送面积、高得房率的旗号去进行营销，从表面上看，购房者获得了更多使用空间，开发商加快了销售，但需要关注的是，如果整个市场都聚焦于得房率和赠送面积的竞争，容积率、绿化率等衡量居住品质的指标就不可避免地受到影响。
在大城市房地产商们通过这种形式进行激烈市场竞争的同时，在部分二线城市中，“偷面积”则以一种更为隐蔽且合法的方式出现。
这里我们就要提到“第四代住宅的概念”。
第四代住宅，又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，最早可追溯至意大利建筑师斯Stefano Boeri的“垂直森林”项目，将建筑变为人类与动植物共同的家园，构建具有生物多样性的高密度城市，在建筑立面种植大量乔木、灌木，形成垂直的森林生态系统。
第四代住宅始于些开发商的炒作手段。但在之后，在多重因素的共同作用下，第四代住宅逐步得到政府的政策支持。
一是近年来绿色建筑的要求。城市森林花园建筑展现出来的特质与我国近些年推行生态、环保的理念吻合，符合政策要求。
二是建设“好房子”的政策支持。地方上的好房子政策，往往会把第四代住宅与“好房子”画上等号，成了一种高端化改善型住房的趋势，居民也很容易混淆其中的概念，最后房地产商加快了推盘节奏、居民得到了高得房率的房子、地方政府推进了改善型住房供给还顺带解决了财政问题，可谓是皆大欢喜。
在现实中，第四代住宅往往面临异化，存在以下需重点关注的问题：
一是设计变形。开发商利用政策漏洞，将四代住宅的核心从“生态升级” 异化为“ 面积赠送”。现在的四代住宅往往宣传超高得房率，从100%到130%比比皆是，实则是利用不计容规则合法偷面积。得到更多使用空间（赠送面积不在房产证上），损失的是居民整体的舒适度和采光空间。
二是功能变更。超大露台是被设计用来绿化种植等作用的，但是实际上，包括开发商、中介等，甚至在在宣传时一致都会把其赋予其他功能，如烧烤、游玩场所等，功能上严重缩水。
三是隐私和邻里纠纷。第四代住宅奇偶层错位设计的露台虽能部分规避对视问题，但多数项目未充分考虑隐私保护。例如，广州某项目因阳台进深过大，导致楼上住户可直接俯瞰楼下客厅，引发投诉。此外，开放式设计加剧噪音传递，加剧邻里纠纷。
就是在这种情况下，开发商在规范边界寻求更大利润空间，利用超大露台等形式，实现更高的赠送面积。而地方政府往往选择的则是通过鼓励这种建筑形式，去迎合绿色建筑和建设改善型住房的要求。对于购房者来说，“无公摊”、“买100平得130平”又恰恰击中了每一个对空间有渴望的人。
其实归根结底，住宅的升级，所谓的第几代，都是炒作的噱头、政策的产物。但是从本质上来看，这恰恰反映了现代人们对于物质需求、精神需求的提高，对美好生活的向往，促使房地产不断迭代升级。
从整体上来看，国家推动第四代住宅的建设具有积极的意义，虽然部分项目存在利用政策漏洞和政策红利，通过增加隐形容积率来售出更多面积，但是经过不断的探索各地也出台了相应的限制措施。2024年底开始，广州、天津、南京、昆明等多地已先后发文，收紧甚至叫停了部分第四代住宅项目的审批与建设。政策的转向，是对市场中暴露出的普遍问题的一次集中回应。2026年1月，武汉新版建筑面积计算规则正式实施，明确限制了阳台、设备平台等“赠送空间”的比例，这意味着靠“偷面积”制造高得房率，正在被政策收紧。
那么，对于购房者又该如何选购第四代住房为改善型住房呢？
并不是说第四代住宅就全部都是存在上述问题的，对于一些绿化好、隐形容积率合理的第四代住宅，在性价比、舒适度上仍然是超过大多数当地的老房子和老楼盘的。我认为购房者应该从以下几个方面来衡量房产价值。
一是荷载与结构方面。需要了解花池/空中庭院的结构荷载加强了多少？能不能提供书面的结构计算书？庭院覆土厚度有多少？能否满足种植乔木的荷载要求？如果空中花园的结构荷载强度不够，那再好的宣传也无法弥补结构上的硬伤。
二是排水防水方面。需要了解防水系统的设计使用年限是多少年？质保期内如果发生渗漏，具体维修方案是什么？维修责任和费用由谁承担？沿海城市购房者需要额外问：露台与外墙交接处有没有做多层防水加金属泛水板？防水层材质是否做了抗盐雾腐蚀处理？空中花园由于要种植绿化、覆盖土壤，需要的技术厚度和后期维护成本，远超普通住宅。而很多四代住宅的防水方案，根本撑不到五到十年。
三是采光隐私方面。应要求开发商提供日照模拟报告，确认你的户型冬至日采光不低于国标2小时，同时确认上层露台是否会遮挡自家窗户采光。
四是产权方面。赠送的庭院面积是否合规？是否计入产权？会不会影响未来转手？庭院能不能自行封闭？封闭改造是否属于违建？政策有没有明确限制？公摊率具体是多少？不要只听“高得房率”宣传，要确认去掉赠送空间后，实际室内使用面积是否够家庭使用。
五是物业服务方面。物业费比普通住宅高多少？植物养护、蚊虫防治、庭院排水清洁这些服务具体怎么安排？能不能把相关条款明确写进物业服务合同？如果植物枯死，更换费用由业主还是物业承担？绿化养护的频次是怎样规定的？台风/大风等极端天气有没有配套预案？物业有没有购买相关的公共责任险？排水系统多久清理一次？自己估算清楚隐性成本：物业费通常比普通住宅高0.5-1元/㎡，如果请专业团队养护花园，一年额外需要1000-3000元甚至更高的支出，要把这些成本计入长期持有预算。
如果开发商对上述问题无法给出明确答复，而是引导购房者反复查看宣传资料，建议购房者更加审慎地进行决策。
说到底，住宅的核心是居住，不是概念。真正的好房子，不在于它是第几代，而在于它是否踏实、安全、可持续。
个人观点，仅供参考。
