没想到，前两年“狗见嫌”的公寓，竟成了掌管投资界的神！

近日，楼市君梳理发现，昆明至少有30个公寓项目，租金回报率在4%以上，其中，巫家坝有项目租金回报率最高超11%。

什么定存、国债、保险，在公寓面前，都成了“弟弟”。

30个公寓租金回报率超4%

有项目最高能到11%

前几天，楼市君梳理了昆明部分租金回报率比较高的小区，瞬间引起热议。

有粉丝调侃：没想到，公寓才是投资界隐藏的王者。

随后，楼市君扒遍昆明主城热门板块，发现至少有30个公寓项目，租金回报率在4%以上，最高超11%。

其中，至少有15个公寓项目，还能实现“以租养贷”，更有甚者，月租几乎能覆盖2个月月供。

要知道，今年上半年昆明平均租金回报率，才2.25%。

这个出租回报率，谁看了不说一句“太香了”！

昆明楼市一线制图

我们具体来看看。

比如在巫家坝，保利天际建面约28平的一房，租金约1300-1500元/月。

而在去年11月成交的同户型，总价仅14万，单价5000元/平，按照首付50%、首套利率3.3%、商贷10年来粗略计算，这套房的月供约为686元。

即使以最低租金算，这个户型的租金回报率就已达到11.14%，租金几乎能覆盖2个月月供。

图源贝壳找房

同处于巫家坝片区的中海寰宇天下，公寓的出租回报率也十分可观。

比如贝壳找房上，这套建面约41平的一房，租金能到1300元/月。

而今年5月成交的同户型房源，总价21.3万，单价约5170元/平，月供约1043元。

相比之下，租金轻松覆盖月供，租金回报率也达到了7.32%。

值得一提的是，巫家坝的好几个公寓，比如绿地巫家坝壹号、万科翡翠、西派国樾等，租金回报率都叫楼市君眼前一亮。

图源贝壳找房

再来看前卫片区的H公寓，曾号称昆明租房界的王者。

该小区一套建面约32平的一房，近3个月的最低成交价约30万，单价约9375元/平，月供约1469元。

在当前的市场，这个单价不算便宜，但耐不住房租是真的香。

小区同户型的房源，可以租2100-2400元/平，租金回报率高达8.4%。

就这，还是租金回调后的情况，据楼市君了解，H公寓在前几年的黄金期，租金还能到3000元/月。

或许是因为较高的出租回报率，H公寓的业主也十分惜售。

在贝壳平台上，目前仅有3套挂牌房源，且自2020年以来，该小区也仅卖了12套房。

图源贝壳找房

地段、配套好，购置成本低

公寓成为租房界的香饽饽

那么，是什么原因造就了公寓优秀的出租回报率呢？楼市君分析认为，主要有以下3点原因。

一是，公寓的地段位置往往较好，配套优越。

楼市君梳理发现，公寓大多位于城市核心地段，周边要么有大型商圈、写字楼，要么就是汇聚了学校、医疗等配套。

这些地方作为人流的汇聚地，为公寓带来了不少的潜在租户量，不管是长租、短租都不用愁。

比如双塔片区的锦粼公馆、复地雲极、金地WE'R悦空间等，因为靠近万达双塔，通勤、购物都很方便，对于上班族来说是不错的选择。

整体看，这几个公寓的租金约1500-2000元/月，租金回报率约7.5%-8.42%，十分可观。

图源贝壳找房

二是，公寓多为精装小户型，更具品质。

目前，在昆明市场上，住宅的小户型产品并不多，即使有小户型的小区，大多也存在房龄大、装修老旧等特点，居住体验不佳。

比如天骄北麓，虽有小户型，但毕竟已有十几年房龄，且为筒子楼，采光和通风等都有局限。

相比之下，公寓主打精装小户型，大多为1室1厨1卫设计，满足生活所需的同时，租户还能拥有更多的私人空间。

另外，公寓往往房龄不长，且装修、设计等更有品质，符合年轻人审美，自然也就更能租上价。

中海寰宇天下公寓实景｜图源项目官微

三是，公寓的购置成本进一步降低。

我们再来看出租回报率的计算方式：出租回报率=月租金*12/房屋总价。

发现没，出租回报率想要高，除了月租要高，还要房屋总价更低，而这，正是公寓的优势之一。

锐理数据显示，2018年-2024年期间，公寓的价格整体逐步走低，成交均价一路从约9600元/平，跌至约7000元/平，跌幅约27%。

尤其2020年以后，受市场调整影响，公寓更是量价齐跌，到目前价格已趋于稳定。

况且，市面上还有很多公寓，单价仅有4000-5000元/平，总价大多在20-30万，部分产品甚至10几万就能上车，堪称白菜价。

相比购房成本的下降幅度，公寓租金的降幅更小，且部分项目租金还上涨了，出租回报率自然也就提升了。

昆明楼市一线制图

央行长期看涨住房租赁

投资回报率跑赢多数理财产品

谁能想到，之前谁都嫌弃的公寓，竟有这么高的出租回报率。

楼市君要说的是，这可能还不是终点，未来，公寓的租金回报率可能还会提升。

上周五，央妈发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，释放了2个关键信息：

一是，租金是影响住房价值的核心变量。

央行提到，未来租赁住房总的收益率在静态租售比基础上，有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

二是，对债券、银行理财等，发出风险警告。

央行指出，高收益等于高风险，随着债市的风险累积，高收益未必能够持续。

图源中国人民银行

实际上，就在前几天，国债、保险和银行存款的利率就进一步降低。

目前，国有大行的定存利率已降至1.8%，今年上半年，银行业理财产品的平均收益也仅有2.8%。（来源：中国理财网《中国银行业理财市场半年报告》）

可以说，现在综合年化利率超过3%的理财产品，已经是天花板了。

反观昆明公寓，出租回报率多在4%以上，成功跑赢大部分理财产品，未来如果租金上涨，回报率还会进一步提升。

图源财联社

综合来看，虽然公寓也存在物业、水电费较高，以及二手交易难等问题，但只要选对产品，妥妥的理财小妙招。

比如，地段好、配套全、有人流、内部环境好、管理好的公寓产品，出租回报率也会更高。

另外，在楼市君看来，投资公寓更适合用闲置资金，长期持有、细水长流。

昆明城市实景｜昆明楼市一线摄

如果投资理财，你会选择公寓吗？

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来源：昆明楼市一线

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